国 家 级人口战略落地!中国房地产最大变量降临

  近日,《国家积极应对人口老龄化中长期规划》出台:夯实应对人口老龄化的社会财富储备,改善人口老龄化背景下的劳动力有效供给。

  在不久前的重要会议公报中,同样提出:优化生育政策,提高人口质量,积极应对老龄化。

国 家 级人口战略落地!中国房地产最大变量降临

  这意味着,应对人口老龄化和生育形势,已经成为新时期的国家战略。整个社会的资源配置、资产配置,无疑都将发生巨大变化。

  人口是经济和楼市的基本盘。

  人是生产者,也是消费者。影响经济的不只是人口总量的增减,还有人口结构的变化。

  那么,目前的生育形势如何?

  2018年,中国出生率为10.94‰,新增出生人口1500万人,较上一年减少200万人,未来有可能继续下行。

  目前的老龄化形势如何?

  过去18年,我国老龄人口基本翻倍。2000年至2018年,60岁及以上老年人口从1.26亿人增加到2.49亿人,老年人口占总人口的比重从10.2%升至17.9%。

  人口影响经济和财政。老龄化对经济的影响,基本众所周知。老龄化加剧,不仅意味着劳动力减少、储蓄率下降,更意味着养老金压力的与日俱增。

  劳动力减少,对于经济增长势必形成拖累。储蓄率下降,则会影响到投 资对于经济的驱动。而养老压力陡增,不仅对养老基金,而且对财政,都形成迫在眉睫的压力。

  根据社科院预测,到2022年,半数省份都将面临养老金收不抵支的困境,这些省份主要集中在东北和中西部地区。 在所有省份中,只有广东、江苏、北京、上海、浙江、安徽等地依旧有大量养老金结余。 正是在这种背景下,养老金全国统筹被提上日程,养老保险基金中 央调剂制度已经横空出世,“南金北调”成为大势所趋。 在2019年预算中,广东、北京、浙江、江苏、上海、福建、山东等7个省份,养老金缴拨差额最多,一共贡献了1220.6亿元,而辽宁、黑龙江、吉林、四川、湖南、湖北则成为大的受益方。

国 家 级人口战略落地!中国房地产最大变量降临

  随着老龄化进一步深入,仅靠“南金北调”作用相当有限,划转国资充实社保、延迟退休、养老金入市投 资都已被提上日程。

  人口影响房价。 老龄化,对房地产到底有多大影响? 众所周知,人口是房价的最终支撑,而年轻人口则是房地产投 资的中流砥柱。 在日本,五六十年代的婴儿潮,助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。回到中国,1970年代到1990年代,人口出生井喷,这可以视作中国的“婴儿潮”一代。 正是这些人口,成为中国房地产“黄金年代”最坚实的支撑。与经济增长、城镇化、货币宽松一道,托起了楼市长达20年的繁荣。 然而,出生人口已经呈现下滑趋势,老龄化程度不断加深,人口已经呈现“倒金字塔”结构。

  更关键的问题在于,从资产角度看,一个国家年轻人口越多,越容易形成资产泡沫,而老年人增多之后,当初的资产泡沫没有这么多人来接盘,资产回 报 率可能会下降,这对房地产的影响尤其大。 对于房价来说,经济增长、城镇化、人口是三大基本面支撑力量。在这三大力量之间,经济已经进入新常态,人口面临出生率下滑与老龄化加剧的双重危机,只有城镇化还剩下最 后10个点的增长空 间,而由于户籍制度的存在,我国的城镇化率很有可能被低估。(参阅《查人又查房!人口悬念即将揭晓》) 种种因素叠加之下,房地产的历史地位必然随之而下滑,房子在资产配置上也不再那么坚挺了。

  与大形势相比,区域分化影响更为直接。 虽然老龄化已是难以避免的大势,但不同省份、不同城市的生育率、老龄化程度都存在巨大差异,这些地区的养老金盘子同样存在巨大悬殊,因而在未来将面临截然不同的人口基本面。

  老龄化时代,靠什么来承载房价?

  其一,要注意老龄化对地区房价的影响。经济增长、城镇化和人口,是影响房价的三大基本面因素。凡是这三个基本面出现问题的地区,房价的可持续必然存疑。

  其二,有外来人口涌入的地区,不必过度担心老龄化的影响。大城市,不仅是资源的集聚之地,更是年轻人口的虹吸之地。大城市即便出生率一路下滑,老龄人口不断增多,但只要城市有吸引力,就能吸引到越来越多的年轻人口。

  其三,到年轻的城市去。东北地区由于出生率下滑加上人口外流,养老金早已入不敷出,发放已经成为问题。而广东则是出生率强劲加上人口涌入,人口结构十分健康,不仅养老金富余资金冠绝全国,而且对经济发展形成强大助力。

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